根据法律法规规定，住宅小区业主自治组织形式主要为业主大会及其业主委员会。但是，由于小区入住率不高、业主参与意识不强，业主意见分歧不断、成立程序相对复杂，我市业主自治组织成立比例较低。已成立的业主自治组织运行规范性较差。目前，已经成立业主大会及其业主委员会的住宅小区能够良性运转，真正代表业主履行自治职责的极低，多数自治组织被少数业主把持，或者几派业主互相对峙，更有甚者通过更换物业服务企业谋取私利。住宅小区涉物业纠纷居高不下。业主自治组织的缺位，导致业主与物业服务企业之间的矛盾“硬着落”。另外，由于在实际操作过程中，往往功利性较强的业主容易被推举为业主委员会委员，致使业主委员会机制上的缺陷被不断放大，一定程度上影响了正向作用的发挥，甚至成为部分住宅小区物业管理矛盾的诱发因素，且纠纷复杂，化解难度大。
业主自治作为住宅小区物业管理的基本制度，事关基层社会治理和百姓获得感、幸福感。因此，健全和完善住宅小区物业治理机制是各级政府和社区两委需要认真研究和探索的民生课题。
建议：
一、继续强化党建引领，建立健全物业管理联席会议制度。根据现行物业管理法规规定，市（县）、区住建部门和镇（街道）对住宅小区物业治理负有指导和监督责任。各级党委、政府要坚持和加强党对住宅小区物业管理工作的领导，推动业主自治组织融入基层社会治理体系，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业协调运行机制，强化镇（街道）对小区物业管理活动的属地管理责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任，积极构建共建共治共享格局。
二、强化指导监督，严格规范和健全业主大会及其业主委员会治理结构。一是要优化业主委员会人员配置，严格对照物业管理法规规定的条件，严把业主委员会委员人选的推荐关、审核关，提高业主委员会成员中“两代表一委员”和党员比例，建立业主委员会成员履职负面清单，提高业主委员会成员依法依规履职能力。二是规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会，探索建立业主委员会换届审计制度。三是加强对业主委员会监督。加强对业主大会议事规则、管理规约等的备案监督，及时纠正业主委员会违反法律法规的决定，加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的及时移交司法机关处理。
三、强化制度保障，充分发挥物业管理委员会“补位”作用。一是要加快制定物业管理委员会组建运行实施办法。在市级层面出台制度性规定，细化物业管理委员会组建、运行、监督等各环节工作要求，为实际操作提供依据。二是要加大物业管理委员会“补位”住宅小区业主自治的推进力度。通过本市部分住宅小区的实践情况来看，通过组建物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责，有利于强化业主自治的组织化程度和长效机制建设。鉴于我市住宅小区业主大会及其业主委员会建成率和正常运行率较低的现状，市政府可以责成住建等部门，在符合法律规定的情况下，强化工作推进，落实责任，加强指导，以街道（镇）为单位，以点带面，力争在“十四五”期间实现全市住宅小区包括物业管理委员会在内的业主自治组织全覆盖，形成符合市情、体现时代特征、人民群众满意、依法规范有序的住宅小区物业治理新格局。
四、强化科技支撑，加快建成城市级智慧物业管理服务平台。市住建部门要会同市大数据局、市城运中心加快研发建成城市级智慧物业管理服务平台，建立和完善物业服务信用管理制度，对本市物业服务行业进行监督管理，为业主和业主自治组织、物业服务企业等提供电脑端、移动端公共服务，促进住宅小区归属全体业主所有的共有收入得到规范使用和财务公开，提高业主决策的便利性。
